Le cooperative sono le mense scolastiche dell'immobiliare di New York.Illustrazione di Phil Wrigglesworth scena dei titoli di coda del detective Pikachu
NELon la loro reputazione (meritata o meno) per l'opacità, l'esclusività e la pignoleria, le cooperative sono notoriamente le mense delle scuole medie del settore immobiliare di New York City. E, come accadrà anche nelle migliori squadre regolamentate di interpolazione, a volte devi solo dire a una persona che non vuoi più essere amico.
In altre parole, sfrattarli. Non è facile sbarazzarsi delle persone, ha detto l'agente di Citi Habitat Amer Jan, che ha fatto parte del consiglio di amministrazione del suo edificio di Kew Gardens negli ultimi cinque anni. Stai portando qualcuno a casa. Ma a volte deve essere fatto.
Immagina, per esempio, che il tuo vicino di casa sia un accumulatore che trascorre le sue giornate fumando sigarette davanti alla televisione e di tanto in tanto accendendo piccoli incendi domestici con colpi di cenere ribelli. Oh, inoltre, lui e sua moglie hanno un'infestazione da cimici che si sta diffondendo in tutto l'edificio.
Questa era la situazione in un caso Steve Wagner, co-fondatore e partner dello studio legale immobiliare Wagner Berkow, gestito per un consiglio cooperativo diversi anni fa. Ha ricordato che dopo che un altro residente ha scoperto le cimici nel loro appartamento, l'edificio ha portato un cane che annusava le cimici per sradicare la fonte dell'infestazione.
Quel cane ha appena iniziato a fare salti mortali davanti all'appartamento [della coppia], e quando hanno aperto la porta [le cimici] erano dappertutto, ha detto.
“Non conosco nessuna tavola che si sieda lì e dica: 2W, non ci piacciono, le daremo la caccia. ' Ha detto Degenshein, parlando della prospettiva di un eccesso di consiglio di cooperazione.
L'edificio aveva avvertito i proprietari degli incendi, dell'accaparramento e delle cimici, dando loro istruzioni su come porre rimedio ai problemi, ha detto Wagner. Ma per qualsiasi motivo non hanno fatto nulla di tutto ciò. E così il consiglio ha avviato un procedimento legale per cacciarli. Alla fine, le due parti hanno trovato un accordo senza andare in tribunale. La coppia lasciò il loro appartamento e l'edificio vendette la loro unità entro l'anno.
In un altro caso di sfratto Wagner ha funzionato, un residente sembrava spacciare droga dal suo appartamento. Ha anche infastidito i suoi vicini con fumo e musica ad alto volume tutto il giorno ed è stato persino accusato di aver tentato di tentare una residente quando è andata da lui per lamentarsi. Ma è stato solo quando una donna ha affermato di essere stata violentata nel suo appartamento (da qualcuno diverso dal proprietario) che l'edificio si è spostato per sfrattare.
Quel caso si è risolto anche prima di andare in tribunale, il che, ha detto Wagner, è abbastanza tipico nella sua esperienza. Quando le cooperative portano gli azionisti in tribunale, generalmente lo fanno nell'ambito del cosiddetto procedimento Pullman, che prende il nome da 40 W. 67th Street v. pullman , una decisione del tribunale del 2003 che stabiliva che le cooperative potevano sfrattare gli inquilini per comportamento discutibile.
Un caso è attualmente in corso in un edificio residenziale di Midtown South, dove il consiglio di amministrazione ha convocato una riunione di emergenza per affrontare il comportamento scorretto di uno dei suoi residenti. L'avvocato del consiglio ha fatto una presentazione proponendo di rescindere il contratto di locazione di proprietà dell'azionista, riavere l'appartamento e recuperare le spese legali. Citando il comportamento dell'azionista in questione come sempre più pericoloso, l'avvocato ha mostrato filmati e documenti e-mail e ha riprodotto una registrazione della segreteria telefonica come prova. L'azionista, che era presente all'assemblea, ha potuto presentare una difesa, ma oltre il 90 per cento degli azionisti ha votato per lo sfratto.
E sebbene la tradizione della cooperativa di New York sia piena di storie di piccoli litigi e conflitti di personalità che degenerano in guerre di proprietà in piena regola, Dale Degenshein, un avvocato di cooperative e condomini con Stroock, ha affermato che gli sfratti implicano più tipicamente proprio un comportamento discutibile.
Non conosco nessun consiglio che si sieda lì e dica: '2W, non ci piacciono, li inseguiremo', ha detto Degenshein, parlando della prospettiva di un superamento del consiglio cooperativo. Le personalità e il modo in cui le persone affrontano i problemi con i loro vicini possono avere un impatto su base non ufficiale, come succede con qualsiasi cosa. E a volte ci sono accuse secondo cui un membro del consiglio ha una lamentela personale, ma hai ancora documenti governativi che devono essere seguiti e altre persone nel consiglio che agiscono come controlli e contrappesi.
Tuttavia, qualsiasi situazione in cui un piccolo gruppo dei tuoi vicini ha una grande voce in capitolo sul tuo destino è matura per una svolta verso il cospiratore. Soprattutto quando sembra che stia succedendo qualcosa di strano.
L'agente di BOND New York Carole Cusani ha recentemente aiutato a consigliare un'amica che ha scoperto, inaspettatamente, di essere stata cacciata dal suo edificio. In questione era il cane della donna, che diversi anni fa aveva morso un altro residente. Ha ricevuto un avvertimento dopo quell'incidente, ma non sembrava durare e il cane ha morso un altro proprietario qualche tempo dopo.
Dopo il secondo rosicchiamento, il consiglio di amministrazione ha detto alla donna che doveva prendere provvedimenti per curare la situazione, ha detto Cusani. Ciò ha comportato l'imbavagliamento del cane ogni volta che si trovava in spazi pubblici e il trasporto sull'ascensore di servizio anziché sull'ascensore principale per i passeggeri.
E ha scritto una lettera dicendo che avrebbe obbedito, e ha iniziato a mettere la museruola al cane e a portarlo giù con l'ascensore di servizio, ha detto Cusani. Ma circa un mese dopo, di punto in bianco, ha ricevuto una lettera dall'avvocato della cooperativa in cui si diceva che le stavano notificando un avviso di sfratto.
La lettera è stata firmata dal presidente del consiglio e ha detto che la volevano fuori in dieci giorni, ha detto. Non riusciva a capirlo perché aveva fatto quello che le avevano chiesto di fare. Così mi ha chiamato in preda al panico.
Contattando la società di gestione dell'edificio, Cusani e la sua amica hanno appreso che la lettera era stata presumibilmente inviata per errore. Il presidente del consiglio, nel frattempo, ha affermato di non essere a conoscenza del procedimento, nonostante la sua firma fosse sull'avviso di sfratto, ha osservato Cusani.
Non so cosa sia successo, ha detto. Ma nel frattempo, c'erano cinque giorni in cui [la sua amica] era un relitto.
EAll'inizio di quest'estate, l'Braganca ha pubblicato un account in prima persona del comico Bill Dawes, il quale ha affermato che la sua cooperativa lo aveva sfrattato per aver affittato una stanza nella sua casa su Airbnb. Questo, ha detto Dawes, nonostante il fatto che l'accordo fosse legale ai sensi della legge sulle abitazioni multiple della città e che avesse smesso di affittare la stanza anche prima che la cooperativa gli inviasse un avviso chiedendogli di farlo.
In generale, i subaffitti non autorizzati sono un ottimo modo per essere cacciati dal tuo edificio cooperativo.
Secondo Dawes, il voto per sfrattarlo è stato quasi unanime, con un membro del consiglio che gli ha detto che non sapeva nulla del caso, ma voleva solo 'rimorchiare la linea' poiché era in procinto di vendere la sua unità.
Ad alcune orecchie, il resoconto di Dawes potrebbe sembrare un classico esempio della temuta politica del consiglio cooperativo. (Dawes ha detto all'Braganca che attualmente sta impugnando la decisione in tribunale per gli alloggi.) E rispetto, ad esempio, allo spaccio di droga e all'accensione di incendi, una piccola attività secondaria di Airbnb sembra abbastanza innocua. Ma l'avvocato Wagner ha detto di non essere sorpreso che il consiglio si sia mosso per sfrattare. Gli affitti a breve termine negli edifici residenziali sono un problema di sicurezza, ha affermato. Non hanno le protezioni antincendio aggiuntive, i segnali di uscita, l'illuminazione di emergenza degli hotel.
In generale, i subaffitti non autorizzati sono un ottimo modo per essere cacciati dal tuo edificio cooperativo. Kathy Murray di Douglas Elliman ha affermato di conoscere diversi clienti che hanno ricevuto lettere dai loro consigli di amministrazione dopo aver affittato le loro unità senza passare attraverso la procedura adeguata. Si è tentati di prendere una scorciatoia dato che ottenere l'approvazione per subaffittare una cooperativa può essere noioso quasi quanto ottenere l'approvazione per l'acquisto.
Devi presentare dichiarazioni dei redditi, estratti conto, lettere di referenze personali, lettere di referenze professionali, fare un'intervista, tutto, ha detto Murray.
In effetti, Jan di Citi Habitat ha affermato che l'unico sgombero effettuato dal suo edificio durante il suo periodo nel consiglio di amministrazione è stato dovuto a un subaffitto non autorizzato. Il proprietario si era trasferito e stava affittando l'unità, ma invece di seguire la procedura di richiesta standard, ha inviato al consiglio una lettera scritta a mano dicendo loro che alcuni membri della famiglia si sarebbero trasferiti.
E non volevano fare un colloquio con il consiglio, e non c'era nessuna domanda, quindi senza l'approvazione del consiglio, [le persone] si sono trasferite, ha detto Jan. Non abbiamo mai avuto la possibilità di [intervistarli]. Non sapevamo nemmeno se fossero una famiglia. Il nostro sospetto era che non lo fossero.
Dopo che il proprietario si è nuovamente rifiutato di presentare una domanda adeguata, l'edificio lo ha portato in tribunale e sfrattato.
Un altro proprietario si è rivelato più impegnativo, ha ricordato Jan. Diversi anni fa una residente più anziana ha installato illegalmente una lavatrice nella sua cucina, causando un problema di muffa che ha esacerbato una condizione respiratoria preesistente di cui soffriva. È venuta alla cooperativa e ha chiesto di rimediare al problema della muffa.
Quindi abbiamo detto: 'O.K., dacci l'accesso all'appartamento in modo che possiamo portare qualcuno per rimuovere lo stampo', ha detto Jan. Ma, temendo che trovassero la lavatrice, si rifiutò.
Invece, ha chiamato la città per lamentarsi e la città ha inviato un ispettore per esaminare la situazione. Ha trovato la muffa, ma la donna in qualche modo ha nascosto la lavatrice durante la sua visita, ha detto Jan. Quindi non è mai stato messo in discussione.
E, naturalmente, la cooperativa dovrebbe mantenere l'appartamento in buone condizioni, quindi siamo stati multati [dalla città], ha detto. Quindi c'è stato un periodo di circa sei mesi o un anno in cui andavamo avanti e indietro, in cui lei si lamentava costantemente della muffa ma non ci dava accesso all'appartamento. Ed eravamo anche irremovibili sul fatto che non le avremmo dato solo un assegno in bianco [per fare il lavoro da sola].
La situazione non si è risolta da sola fino a quando la donna non è passata a quella grande cooperativa nel cielo. Abbiamo scoperto della lavatrice, ha detto Jan, quando noi e la sua famiglia siamo entrati nel suo appartamento dopo che è morta.
