La cucina, con il soggiorno sullo sfondo, al 117 First Place di Carroll Gardens. (Stefano Ukmar/CITTÀ) Situato in posizione ideale in una zona senza tempo e tranquillastrada alberata, questa residenza cittadina degli anni '30 offre un luogo distintivo da chiamare casa, ha tubato la lista per 117 First Place, a Carroll Gardens, che ha debuttato la prima settimana di gennaio. Le foto di accompagnamento hanno evidenziato le eleganti scale della casa, i suoi pavimenti in legno e i soffitti ariosi, tutti quei tratti distintivi ricercati di Brownstone Brooklyn, con il cartellino del prezzo da abbinare. Un dettaglio, però, avrebbe colto di sorpresa gli acquirenti anche di pochi anni fa: la quotazione riguardava solo gli ultimi due piani.
Naturalmente, nessuno si aspetta $ 2 milioni per acquistare un intero residenza a Carroll Gardens più. Anche se, in questo caso, non era nemmeno sufficiente per garantire quei due piani: ne seguì rapidamente una guerra di offerte e la proprietà entrò in contratto per $ 2,17 milioni poche settimane dopo. Ad essere onesti, quei piani si affacciano su una delle strade più ambite in uno dei quartieri più desiderabili del distretto (e uno dei suoi distretti scolastici più desiderabili). Comprendono anche tre camere da letto, 2,5 bagni e una terrazza sul tetto: un pezzo generoso, se non proprio la totalità dell'ideale della casa a schiera, in tutta la sua gloria con doppio salotto, porte a tasca, sala da pranzo formale, angoli e fessure , quella sovrabbondanza di spazio che comprende gran parte del fascino di una casa di città in una città affamata di spazio come New York. 117 First Place, dove una recente vendita di condominio ha superato $ 2 milioni. (Stefano Ukmar/CITTÀ)
Ma poi, Brooklyn non è più solo l'outlet del distretto esterno per gli abitanti di Manhattan che cercano più spazio, ma una destinazione a sé stante, e anche lo spazio in molti quartieri ha raggiunto prezzi e prezzi simili a Manhattan. Tuttavia, l'idillio della residenza di città mantiene il suo splendore, come sottolinea la transazione a 117, indipendentemente dal fatto che si possieda effettivamente l'intero edificio o meno.
Ci sono molte persone che vogliono vivere in un brownstone, ma non possono permetterselo o non vogliono affrontare l'intera faccenda, ha spiegato Terry Naini, di Town Residential, che aveva la quotazione per il 117 First duplex, che aveva la particolarità di essere una delle fette più grandi in circolazione.
Qualsiasi grande appartamento in un edificio in arenaria tende a essere venduto a caro prezzo, ha detto la signora Naini; l'anno scorso ha venduto un condominio di 1.900 piedi quadrati a 277 President per 2,4 milioni di dollari. Gli acquirenti richiedono davvero unità in arenaria e non ce ne sono molte più grandi.
Naturalmente, l'attuale moda per la cooperazione e la costruzione di case a schiera non è che un'eco della precedente mania di Manhattan, che ha goduto del suo periodo di massimo splendore durante il boom immobiliare degli anni '80, e ha dimostrato che per tutti la concorrenza delle nuove costruzioni , molti acquirenti preferivano un appartamento in una graziosa pietra arenaria a una scatola rigida. Molti lo fanno ancora: una capiente cooperativa con due camere da letto in una casa a schiera al 13 di Gramercy Park South, ad esempio, attualmente chiede 4,5 milioni di dollari, che includono un'ambita chiave del parco. Tuttavia, a Brooklyn, dove il nuovo sviluppo è scarso e la capacità di resistenza delle case a schiera ampiamente illustrata, la domanda di tali unità è così forte che raramente si vendono a richiesta, figuriamoci al di sotto di essa.
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Una trafficata arteria a quattro corsie delimitatada strade di case operaie rivestite di vinile, Bushwick Avenue non è esattamente l'ambiente bucolico che la gente immagina quando sente le parole Brownstone Brooklyn, ma ha case a schiera, e per coloro che cercano quell'inafferrabile marchio da 1 milione di dollari, è per molti versi la dura tappa del sogno brownstone di Brooklyn. Ci sono case a schiera annesse in quartieri non ancora gentrificati, ma come ha notato il broker di Corcoran Mark Martov, è improbabile che le case della classe operaia arrivino con i mattoni a vista e i pezzi del camino vecchio stile del suo elenco al 1090 di Bushwick, figuriamoci persiane interne o medaglioni a soffitto. 1090 Bushwick Avenue (proprietà Shark)
pillola dimagrante numero uno
E sebbene 1090 manchi di questi e molti altri fantasiosi tocchi vittoriani che gli acquirenti potrebbero trovare a pochi isolati a ovest, come il pavimento in legno intarsiato in una casa di città su Hancock Street che il signor Martov ha appena venduto, ha notato che Bed-Stuy era un denaro serio ora.
E così il proprietario del 1090, O&B Properties, fece convertire l'edificio in due duplex di circa 1.000 piedi quadrati, ciascuno con meccanica fresca e nuove cucine eleganti, che aveva intenzione di vendere come condomini. Quando l'abbiamo visitato era in contratto per 1,07 milioni di dollari dopo diverse guerre di offerte, con l'acquirente che ha optato per un percorso più tradizionale di affittare un'unità e vivere nell'altra.
Bed-Stuy è diventato molto costoso e penso che molti clienti si sentano come se non avessero comprato una pietra arenaria due anni fa, mi ha detto al telefono lo sviluppatore di Brooklyn Avi Tarshish, motivo per cui, ha detto, ha scattato dozzine prima che i prezzi salissero alle stelle. Questa è una delle cose che mi ha portato a possedere, al momento, 102 proprietà a Bed-Stuy, tra cui una casa a schiera a Lexington e Bedford che viene convertita in condomini.Tutti vogliono possedere un brownstone.
Tuttavia, mentre una pietra arenaria rimane il Santo Graal, alcuni acquirenti esitano alla prospettiva di mantenere un'intera casa, in particolare quelli abituati alle comodità di un edificio a servizio completo a Manhattan. Questo potrebbe essere il motivo per cui i condomini si vendono molto più velocemente delle famiglie unifamiliari, ha detto il broker di Douglas Elliman Alex Maroni, che ha gestito una serie di tali transazioni, tra cui 420 Franklin, un condominio di quattro unità a Bed-Stuy il cui piano terra, due -camera da letto duplex ha recuperato $ 859.000 la scorsa estate. (La casa nella sua interezza era stata venduta per $ 545.000 nel 2012.)
Ad esempio, al 181 di Park Place, la quotazione del signor Maroni a Prospect Heights, dove due delle tre unità erano sotto contratto quasi prima che arrivassero sul mercato, ha detto che non aveva nemmeno il tempo di mettere le foto. Una delle unità in contratto chiede 2,75 milioni di dollari; quando l'intero edificio, non ristrutturato, è stato quotato a $ 2,99 milioni l'anno scorso, non c'erano acquirenti.
In effetti, l'idea di affrontare un elegante relitto in un quartiere trasandato non è qualcosa che piace ai trapianti di Manhattan come una volta. Non vogliono il Park Slope di 30 anni fa; vogliono la Park Slope di oggi, la scena da favola con i fiori di ciliegio e i bambini che passano in motorino, come ha detto un broker.
*** Un interno al 420 di Franklin Avenue a Bed-Stuy.
Quando Brooke Safford, un broker aCorcoran, che l'anno scorso ha elencato il condominio al secondo piano al 76 di MacDonough Street, appena a est di Tompkins Avenue a Bed-Stuy, ha consigliato ai proprietari di chiedere $ 599.000, un prezzo ambizioso per l'area dato che l'unità era leggermente inferiore a 800 quadrati piedi e aveva solo un bagno. Ma dopo che è stato venduto per $ 625.000, o $ 810 per piede quadrato, in una guerra di offerte, è stata bombardata da chiamate di sviluppatori interessati a conversioni simili.
Per gli sviluppatori, l'attrattiva delle conversioni di case a schiera è semplice, specialmente nei quartieri storici dove è difficile trovare siti per nuove costruzioni e le leggi urbanistiche locali spesso precludono comunque qualcosa di più alto di una casa a schiera. (Mostrami molte cose a Park Slope dove puoi mettere un edificio a tre piani! ha chiesto un broker quando gli è stato chiesto della scarsità di condomini del quartiere. Mostramelo!) 420 Franklin a Bed-Stuy, dove la scorsa estate un duplex al piano terra è stato venduto per $ 859.000.
Un broker ha anche notato che sono anche progetti ideali per sviluppatori più piccoli, che richiedono margini maggiori rispetto al rendimento delle case a schiera, ma che non hanno il capitale necessario per la nuova costruzione.
E mentre una gran parte degli acquirenti di Manhattan desidera i grattacieli di vetro, almeno per ora i condomini di Brooklyn sono considerati come, o addirittura più desiderabili, di quelli di nuova costruzione. Dopotutto, chi si trasferisce a Park Slope per vivere nella squallida Fourth Avenue?
Se le persone si trasferiscono a Park Slope, vogliono essere in un edificio in arenaria su una strada alberata, ha detto Jody Kriss, co-fondatore di East River Properties, che è noto per aver fatto tali conversioni, tra cui 364 Union Street a Park Slope e la prossima 432 Tenth Street.
Posso vendere un quinto piano senza ascensore a Park Slope per più di un edificio di lusso senza virgolette sulla Fourth Avenue che ha una palestra e un portiere, ha detto il signor Kriss. Ha aggiunto che anche le basse spese comuni hanno reso queste unità attraenti, dato che di solito sono poche centinaia per i servizi di manutenzione di base piuttosto che per le poche migliaia in edifici carichi di servizi e portieri.
Il signor Kriss ha affermato che tali conversioni funzionano meglio per le proprietà che difficilmente attireranno un pool di acquirenti disposti a spendere $ 6 milioni o più. Quando ci sono persone che vogliono trascorrere più di cinque famiglie messe insieme, non ha più senso.
Questo è il motivo per cui tali conversioni si verificano più frequentemente sui quartieri in via di gentrificazione, calando quando i prezzi delle case unifamiliari iniziano a superare i 7 o gli 8 milioni di dollari, come hanno fatto in posti come Brooklyn Heights e Cobble Hill. Vale a dire: la maggior parte delle cooperative e dei condomini di Manhattan risalgono agli anni '80 e '90, quando i prezzi erano aumentati abbastanza da stimolare la domanda, ma prima che diventassero così alti da precludere la divisione come una solida strategia di sviluppo.
Se i prezzi in quartieri molto ricercati continueranno ad apprezzarsi a un ritmo così rapido è, ovviamente, da indovinare, e con edifici più piccoli, le cose possono complicarsi: il finanziamento può essere difficile da trovare in piccoli condomini e cooperative , con molte banche riluttanti a concedere prestiti per immobili di poche unità. E un vicino sfigato o difficile potrebbe ostacolare una tanto necessaria riparazione del tetto o della caldaia, per non parlare del potenziale per dibattiti davvero aspri sull'arredamento del corridoio ben noto a molti membri del consiglio di amministrazione più grandi della cooperativa. 364 Union Street, un progetto della East River Properties a Carroll Gardens che ha soddisfatto la domanda locale di unità con tre camere da letto.
Tuttavia, i broker affermano che è probabile che la domanda di tali unità aumenti, anche se i prezzi potrebbero non aumentare di conseguenza. Il duplex al 117 First Place, per esempio, non è certo l'unico a superare la soglia dei 2 milioni di dollari; proprio questa settimana un trilocale di 1.555 piedi quadrati al 147 di Bergen Street a Boerum Hill ha colpito il mercato a $ 2.095 milioni, o 1.347 per piede quadrato. Probabilmente sarà quello o più, anche se i broker dicono che quando i prezzi salgono sopra la linea di $ 2 milioni, la piscina diventa molto più rarefatta, soprattutto perché, con l'eccezione di sviluppatori e flipper, la maggior parte delle case di Brooklyn devono essere utilizzate come residenze primarie, non pieds-à-terre degli ultra-ricchi.
La maggior parte degli abitanti di Manhattan inizia la loro ricerca dalle scuole, ma molti di loro si rendono conto di essere stati esclusi dai distretti in cui vogliono acquistare, anche quando si tratta di due camere da letto, ha affermato il broker della Compass Gabriele Sewtz. E quando le tre camere da letto sono così scarse che iniziano a raggiungere $ 1,8 milioni o $ 1,9 milioni, molte persone dicono: 'Beh, se spendo così tanto, voglio un giardino, voglio essere in grado di fare il barbecue'.
Tuttavia, gran parte del fascino bucolico di Brooklyn è stato bruciato negli ultimi anni da prestiti da quell'affollata isola al di là del fiume: le ottime scuole pubbliche e il Barney's, il caffè di qualità superiore e i ristoranti impossibili da prenotare, quindi forse i suoi abitanti impareranno ad adattarsi anche alla vita in appartamento, probabilmente la caratteristica più marcata di Manhattan.
E per quelli che non lo faranno? Stanno già guardando oltre quei bei quartieri braminici dove prevalgono i soffitti di 12 piedi e il mogano, verso le enclavi storicamente della classe operaia come Windsor Terrace e Kensington, dove 1,5 milioni di dollari possono ancora comprare una casa, anche se possono essere rivestiti in legno, mattoni o—orrore degli orrori—vinile.
