Un progetto per il compromesso: sistemare Atlantic City

Il destino della città di Atlantic City è appesa alla zavorra, e sembra che i leader politici si stiano leggermente avvicinando al riconoscimento che l'interesse di nessuno è servito a stare alle calcagna. Andando avanti, sembra che ci sia spazio per il compromesso, e sia il presidente del Senato dello stato Stephen Sweeney che il presidente dell'Assemblea statale Vincent Prieto possono essere gli eroi che salvano Atlantic City con un po' di dare e avere. Il governatore Chris Christie può anche uscire da un compromesso di Atlantic City con una vittoria politica e forse anche un'eredità di cui vantarsi.

Quello che serve ora è che tutti e tre riconoscano che la loro vittoria può superare ciò che devono restituire. Ciò che ognuno di loro deve riconoscere è che ognuno di loro deve permettere agli altri di salvare la faccia. E l'idealista che c'è in me pensa che ognuno di loro possa aiutare la città di Atlantic City, i suoi residenti e la più ampia regione del South Jersey con solo un po' di volontà politica. Come qualcuno che è cresciuto a due miglia lungo la strada da Atlantic City, ha venduto taffy di acqua salata come lavoro part-time sul Boardwalk al liceo, e mi ha pagato la strada attraverso quello che allora era lo Stockton State College salutando autobus pieni di anziani che giocano alle slot e lanciando cocktail a speranzosi giocatori di baccarat, chiedo loro di provare a trovare un modo. Questo è un piccolo problema politico che affronteranno nelle loro carriere, ma nelle loro mani riposa il destino dei mezzi di sussistenza economici di così tante persone. Queste persone non sono politici: sono parcheggiatori, commessi di vendita al dettaglio e rivenditori di blackjack e studenti universitari che si lanciano cocktail. Sono persone che stanno cercando di guadagnarsi da vivere e sostenere le loro famiglie di fronte a un modello di business del gioco che cambia drasticamente.

Ci sono due piani: il acquisizione di stato di Atlantic City, proposto da Sweeney è sostenuto dal governatore Chris Christie ma insultato dai leader della città e da molti in tutto il South Jersey. Il piano essenzialmente rimuove la maggior parte del controllo dal comune e conferisce tale potere al Dipartimento statale per gli affari comunitari, e un compromesso recentemente annunciato ritarderebbe l'attuazione del piano fino a dopo la stagione estiva se la città soddisfasse determinati criteri. Il alternativa , un disegno di legge sponsorizzato da Prieto stabilisce una serie di parametri di riferimento in cui il potere municipale diminuisce e il controllo statale aumenta se la città non riesce a raggiungere gli obiettivi finanziari specificati. Il disegno di legge Prieto prevede anche un programma di pagamento al posto delle tasse (PILOT) del casinò, in cui i casinò fornirebbero 120 milioni di dollari in totale alla città per l'anno fiscale 2016 e continuerebbero per 10 anni in base alle entrate del gioco e al tasso di inflazione. I PILOTI proteggono la città dall'effetto delle rivalutazioni ordinate dal tribunale sugli otto casinò che rimangono aperti.

Una questione chiave che i leader statali devono considerare: in base alla misura di compromesso proposta da Sweeney, lo stato deciderebbe se rilevare in base alla condizione che la città crei un budget in cui la spesa pro capite non superi i $ 3.500 per residente. Se la città fallisce, il piano di acquisizione originale entrerebbe in vigore. Il problema con quel piano è che non riconosce la situazione unica di una località turistica che ospita 39.000 residenti, ma ogni giorno potrebbe trovare altre 50.000 persone sulle sue spiagge e altre 50.000 nei suoi casinò, ristoranti e negozi . E così i funzionari statali equiparano il carico di servizio di Atlantic City a posti come Winslow e Monroe, Teaneck e Marlboro. Quand'è stata l'ultima volta che 130.000 persone si sono ammassate a Winslow in un sabato d'estate? O 50.000 hanno partecipato a un concerto a Monroe? E le persone che vengono ad Atlantic City, il giorno in cui i residenti richiedono servizi cittadini: protezione della polizia, bagnini, ambulanze, infrastrutture, servizi igienici, manutenzione e così via. E quindi lo stato deve riconoscere che mentre ci sono problemi seri con le finanze di Atlantic City, valutare la spesa della città confrontandola con posti come Patterson o Jersey City è in malafede.

Un semplice esempio: in media, EMS ad Atlantic City effettua circa 20.000 corse all'anno. Data la sua popolazione pro capite, la metà dei residenti della città chiamerebbe un'ambulanza ogni anno. Ora a loro piace fare festa ad Atlantic City, ma intuitivamente sappiamo che non ha senso, quindi Atlantic City non dovrebbe essere considerata allo stesso livello di altri comuni con un numero simile di residenti permanenti. E così lo stato deve pensare in modo più ampio a come costringere Atlantic City a mettere in ordine la sua casa finanziaria: una riduzione del dieci per cento della spesa, o qualche altra formula.

I leader statali devono anche riconoscere che non manca la volontà politica di risolvere questo problema. Il sindaco Don Guardian, eletto nel 2014, ha cercato di bilanciare la tutela degli interessi dei suoi elettori con le dure realtà fiscali che la città deve affrontare. E lo fa in un contesto di costrizione: controverse pensioni per bagnini? Stato mandato. Tassa di soggiorno? Controllato dallo Stato. Tassa di lusso? Controllato dallo Stato. Tassa di parcheggio? Controllato dallo Stato. Lo stato ha raccolto 60 milioni di dollari in tasse e commissioni dai visitatori di Atlantic City e impedisce alla città di aumentare queste tasse se lo desidera. La città ha bisogno di essere liberata da molti dei vincoli che limitano sia la sua capacità di diminuire le spese che aumentare le entrate se lo stato vuole che diventi solvibile.

La natura emergenziale della situazione fiscale della città ha portato ancora una volta a un governo per crisi. Ma questo significa anche che nel tentativo di trovare una soluzione, la città e lo stato devono fare un passo indietro e dare un'occhiata a come dovrebbe essere il futuro della città per un'Atlantic City incentrata sul post-gioco. E a differenza degli esami precedenti, questo deve includere le parti interessate chiave, inclusi cittadini, funzionari eletti, leader aziendali, esperti di turismo e funzionari statali per lo sviluppo economico.

Ci sono tre ostacoli chiave per scendere a compromessi. Ma c'è abbastanza sul tavolo perché tutti tornino a casa vincitori:

Per entrambi su cui scendere a compromessi: contrattazione collettiva. L'obiettivo di Sweeney di 3.500 dollari di spesa pro capite non è realistico, ma non è nemmeno realistico pensare che gli accordi collettivi di contrattazione non saranno sul tavolo. Qualsiasi compromesso dovrà includere sindacati, casinò, creditori e altre parti interessate e dovrà includere un compromesso. Ma il bastone deve essere realistico e realizzabile.

Per Sweeney scendere a compromessi su: acqua. La vendita dei beni pubblici è una componente importante dell'acquisizione statale. Allo stato attuale, la città, sotto gli auspici dell'Autorità per i servizi municipali, possiede l'approvvigionamento idrico della città. La misura di acquisizione statale sponsorizzata da Sweeney include una disposizione che consentirebbe ai gestori statali di vendere questo bene pubblico. Questo è un compromesso importante perché Phil Norcross, il fratello del benefattore di Sweeney e broker energetico del South Jersey George, è un lobbista per American Water, che ha espresso interesse per l'acquisto del servizio idrico della città. Comprensibilmente, il sindaco di Atlantic City Don Guardian e altri leader locali si oppongono a questa componente del piano. Il problema con la vendita di questo bene è duplice: rappresenta un affare one-shot, mentre mantenere le opere idriche come bene cittadino significa che, gestito correttamente, la città potrebbe utilizzare l'approvvigionamento idrico come generatore di entrate. In secondo luogo, i politici in città e nel legislatore statale sono preoccupati per l'effetto netto della privatizzazione in termini di costi per i residenti: la privatizzazione si tradurrà in un aumento dei tassi, se non ora alla fine. E questa è una città i cui residenti non possono permettersi un aumento. Sweeney deve scendere a compromessi su questo problema e consentire che faccia parte del pacchetto di incentivi nel disegno di legge di Prieto, il che significherebbe che la vendita di Waterworks non sarebbe sul tavolo a meno che Atlantic City non riesca a soddisfare il benchmark del primo anno, e quindi a un contabile pubblico indipendente sarebbe stata data l'autorità finale su qualsiasi vendita, fusione o privatizzazione dell'autorità idrica della città.

Per Prieto scendere a compromessi: in base alla misura di acquisizione statale, il direttore nominato dallo Stato avrebbe il potere di porre il veto sui verbali dell'organo di governo del comune che necessita di stabilizzazione e recupero, qualsiasi consiglio, commissione o dipartimento del comune in necessità di stabilizzazione e ripristino, e qualsiasi consiglio o autorità indipendente nel comune che necessiti di stabilizzazione e ripristino, inclusi, ma non limitati a, l'autorità per gli alloggi, l'autorità per i parcheggi, l'autorità per la riqualificazione, l'ufficio di pianificazione e il consiglio di zonizzazione. La chiave qui è che Sweeney e Christie vogliono controllare il processo di riqualificazione e Prieto deve dare loro quel potere. Potrebbe essere un gentleman's agreement a porte chiuse, ma se Prieto vuole il movimento sulla contrattazione collettiva e sull'acqua, dovrà rinunciare allo sviluppo.

Mentre Atlantic City si stava sgretolando, alcune anime lungimiranti - molti dei quali amici di George Norcross - hanno riconosciuto la potenziale opportunità e hanno messo insieme grandi pezzi di proprietà sviluppabile con un occhio agli investimenti su larga scala. In cambio della libertà sulla contrattazione collettiva e prevenire la privatizzazione dell'acqua, Prieto dovrebbe sostenere una formula forte per il sostegno statale alla riqualificazione per gli sviluppatori con stretti legami con la macchina Norcross - incoraggiando l'uso della Casino Reinvestment Development Authority (CRDA) e dello stato per lo sviluppo economico Anche i soldi dell'autorità e il sindaco Guardian e il consiglio comunale dovrebbero saltare a bordo. Sviluppo significa posti di lavoro e sviluppo significa entrate fiscali, e se lo sviluppo paga i conti della città e rende più ricchi Norcross e gli amici di Christie, così sia.

E Sweeney dovrebbe vedere questa come l'enorme opportunità politica che è, poiché ci sono diversi sviluppatori che hanno fatto o stanno facendo investimenti considerevoli nella città. Le ricompense per quegli investimenti saranno considerevoli e certamente Sweeney sarà ricompensato profumatamente sotto forma di donazioni per la campagna per il suo sostegno a questi sviluppatori. Il governatore Christie può essere certo che anche i suoi alleati saranno ricompensati.

Al tavolo ci sono una moltitudine di interessi:

• Joseph Jingoli – Il consistente portafoglio di Jingoli indica una relazione con Norcross: Jingoli sta costruendo la Cooper Norcross Academy da 35 milioni di dollari a Camden, la Cooper Medical School della Rowan University (nel distretto di Sweeney, che Norcross è stato determinante nella creazione) e il Rowan College of Business, insieme a tanti altri progetti. Jingoli vanta una vasta gamma di progetti di sviluppo sia pubblici che privati ​​e dovrebbe essere assicurato un posto al tavolo in futuro.

• Omar Boraie - Lo sviluppo del condominio di lusso del New Brunswick di Boraie, The Aspire, ha ricevuto $ 4,8 milioni in Sandy Relief Funds, $ 60 milioni in prestiti governativi sovvenzionati, $ 21 milioni in crediti d'imposta. Lo sviluppatore della contea di Middlesex ha investito centinaia di migliaia di dollari in contributi politici negli ultimi decenni, incluse migliaia per la campagna presidenziale di Christie, e ha visto questi investimenti ripagare. Atlantic City non sarà diversa. Boraie ha ottenuto un prestito di $ 15 milioni dal CRDA per finanziare The Beach at South Inlet, un lussuoso complesso di appartamenti da $ 71 milioni e 250, sulla punta settentrionale del Boardwalk vicino al defunto Revel.

• Jack Morris - il magnate immobiliare della contea di Middlesex che è un attore in tutto lo stato nello sviluppo multifamiliare e al dettaglio. M & M Development di Morris ha portafogli di alto livello a Camden e Newark; la sua proprietà Edgewater sviluppa attività commerciali, locazioni di lusso e sviluppo residenziale privato, in particolare nel sud e nel centro del New Jersey. Il suo rapporto con Norcross risale a più di un decennio quando la sua azienda è stata scelta per la riqualificazione dell'ippodromo del Garden State Park a Cherry Hill.

• Jon Hanson - questo alleato del governatore Christie's è Hampshire Real Estate è stato il presidente della Commissione Hanson, la roadmap di Christie nei rapporti con Atlantic City. È anche la mente dietro l'Atlantic City Development Corporation, o ACDevCo, l'organizzazione no profit indipendente che sta costruendo un campus di Atlantic City da 200 milioni di dollari per la Stockton University che aprirà nell'autunno del 2018. Il campus di Atlantic City della Stockton University promette di essere la pietra angolare di sforzi di rilancio ad Atlantic City.

• George Norcross – sebbene non sia generalmente considerato uno sviluppatore immobiliare, i rapporti a seguito di un incontro tra Norcross e l'esecutivo della contea di Atlantic Dennis Levinson indicano che Norcross sta considerando di investire ad Atlantic City.

• Glenn Straub, uno sviluppatore immobiliare della Florida, ha pagato 82 milioni di dollari per il defunto casinò Revel, la cui costruzione era costata 2,4 miliardi di dollari. Straub ha detto che investirà altri 500 milioni di dollari in una vasta gamma di strutture ricreative tra cui parchi acquatici, corsi di corda, dressage e salto con i cavalli, una pista da sci e half pipe, una fiera d'arte internazionale e un nuovo centro congressi. Straub è apparentemente un lupo solitario, non collegato a nessuno dei principali attori politici, ma è comunque importante per il futuro della città.

La realtà è che tutti questi sviluppatori (tranne Straub) sono politicamente collegati e i politici che li sostengono (Norcross e Christie) ne trarranno beneficio. Questo è, come si suol dire, il costo di fare affari. Ma è interesse della città che gli sviluppatori di Norcross e Christie ottengano il supporto di cui hanno bisogno.

Uno dei terreni edificabili che sarà presto disponibile è il campo di Bader, un desiderabile pezzo di 130 acri di proprietà fronte mare lungo la strada rialzata di Albany Avenue. Fare di Bader Field un sito sviluppabile costerà circa 100 milioni di dollari aggiuntivi. Sweeney e Prieto dovrebbero collaborare con CRDA e l'Autorità statale per lo sviluppo economico per assistere l'eventuale acquirente. L'area è ricca di possibilità: potrebbe ospitare un porto turistico, uno spazio commerciale/alberghiero di tipo Inner Harbor, condomini di lusso o tutto quanto sopra. Inoltre, una parte del terreno, comprese le strutture sportive che attualmente ospita - il campo da baseball di Atlantic City Surf e una pista di pattinaggio - dovrebbe essere riservata dallo stato e dalla città per l'uso da parte della Stockton University, che svilupperà uno stato- campus satellite all'avanguardia a pochi isolati di distanza. La cooperazione in questo sviluppo pubblico-privato potrebbe significare un pubblico vincolato per ristoranti, negozi e attività ricreative.

Brigid Callahan Harrison è professore di scienze politiche e diritto alla Montclair State University, dove tiene corsi di governo americano. Frequentatore commentatore di politica statale e nazionale, è autrice di cinque libri sulla politica americana. Metti mi piace su Facebook a Brigid Callahan Harrison. Seguila su Twitter @BriCalHar.