Poco prima delle 22:00 il 25 gennaio, Larry Silverstein, il 69enne promotore immobiliare dai capelli rossi, stava attraversando la East 57th Street vicino a Madison Avenue quando è stato investito da una berlina Ford del 1997. Con il bacino rotto, è stato portato al New York University Medical Center. Come il signor Silverstein avrebbe poi detto a sua figlia, l'incidente è stato una brutta rottura nel momento peggiore possibile: era uno dei tre offerenti in lizza per vincere un contratto di locazione di 99 anni sul World Trade Center. Il signor Silverstein ha dovuto affrontare una scadenza del 31 gennaio per presentare la sua offerta all'attuale proprietario del Trade Center, l'Autorità Portuale di New York e New Jersey.
Per i giorni successivi, partner commerciali, consulenti e accoliti si sono messi in fila sulle sedie lungo il corridoio fuori dalla stanza d'ospedale del signor Silverstein mentre venivano elaborati i dettagli finali dell'offerta. Appena cinque giorni dopo aver sfiorato la morte, il signor Silverstein ha fatto una dichiarazione schietta sul New York Post: Desideriamo il World Trade Center, il premio di tutti i premi.
Pochi hanno dato al signor Silverstein molte possibilità di consumare quello che stava per diventare il più grande affare immobiliare nella storia di New York. Dei tre finalisti dell'Autorità Portuale, era il cavallo oscuro, ha affermato Michael Cohen, amministratore delegato della società di intermediazione immobiliare GVA Williams. La saggezza convenzionale sembrava essere confermata solo quando le offerte sono state sbloccate e Vornado Realty Trust ha spazzato via la concorrenza con un'offerta di $ 3,25 miliardi - $ 600 milioni in più rispetto a quella offerta da Silverstein.
È stato allora che il signor Silverstein ha mostrato perché, attraverso boom e contrazioni, ha mantenuto la sua reputazione di una delle menti immobiliari più intelligenti della città. Si è ripulito e ha continuato ad andare avanti, aumentando la sua offerta a soli $ 30 milioni in meno di Vornado. Ha aspettato, in silenzio, mentre le trattative tra il consiglio di amministrazione dell'Autorità portuale e il presidente di Vornado, Steven Roth, si interrompevano. Poi è entrato nella breccia.
Ora è il turno del signor Silverstein, e questa volta i negoziati stanno andando molto più agevolmente, secondo le persone che seguono il processo. Quando gli è stato chiesto di commentare la sua offerta, il signor Silverstein ha detto: Non c'è niente di paragonabile al World Trade Center. È unico per grandezza, posizione, rilievo e visibilità. È stato il mio sogno. Di recente, alla fine di marzo, molti avevano predetto che il signor Silverstein non sarebbe stato in grado di concludere l'affare e che il complesso sarebbe andato al terzo classificato, una partnership tra Boston Properties di Mortimer Zuckerman e Brookfield Financial Properties. Ora, tuttavia, c'è un consenso crescente sul fatto che Mr. Silverstein vincerà il suo premio.
Poi di nuovo, quasi nulla è andato come previsto finora nell'asta capovolta dell'Autorità Portuale. Sebbene lo stile personale del signor Silverstein sia quello di lusingare e affascinare, le persone che hanno avuto a che fare con lui dicono che può essere un negoziatore duro quanto il signor Roth. Pensi di essere finito, ha ricordato un sopravvissuto contuso a una trattativa con lui. Non hai mai finito.
Lewis Eisenberg, il presidente dell'Autorità portuale, ha affermato di dubitare che l'accordo sarà concluso entro il 5 aprile, la prossima riunione programmata del consiglio di amministrazione dell'autorità. Eppure, ha detto, sta andando tutto bene. Il signor Eisenberg ha motivo di essere felice: secondo le persone coinvolte nel processo, il signor Silverstein è stato disposto ad accettare le condizioni del contratto di locazione a cui Vornado ha esitato. Vornado, una società quotata in borsa, voleva un contratto di locazione più breve per mostrare meno debiti sul suo bilancio (non è un problema per la società privata di Mr. Silverstein), e assicura anche che Vornado non sarebbe stato coinvolto se, come previsto, il la città fa causa allo sviluppatore per raccogliere quasi 100 milioni di dollari l'anno in tasse immobiliari sulla proprietà.
Gli alleati di Mr. Silverstein attribuiscono la relativa cortesia ai suoi anni di convivenza amichevole con l'Autorità Portuale, che è il suo padrone di casa al 7 World Trade Center, un edificio per uffici che ha sviluppato alla fine degli anni '80 sulla terra dell'Autorità Portuale. Quando le Torri Gemelle furono bombardate venerdì 26 febbraio 1993, ricorda l'ex direttore finanziario dell'Autorità Portuale Barry Weintrob, il signor Silverstein offrì immediatamente spazio libero nel suo edificio al personale dell'Autorità Portuale. Da lunedì, il personale è tornato al lavoro, ha detto.
Non guasta nemmeno il fatto che quando il signor Silverstein si siede al tavolo delle trattative, vede alcuni volti familiari dall'altra parte: Ben Needell, per esempio. Il signor Needell, avvocato di Skadden, Arps, Slate, Meagher e Flom, è uno degli avvocati che stanno negoziando l'accordo per l'Autorità Portuale. Normalmente, è l'avvocato del signor Silverstein. Tutto quello che ti dirò è che Larry è un bravo ragazzo, disse Mr. Needell.
Un'altra presenza costante nelle trattative è Tim Ryan, dirigente di J.P. Morgan Chase, che ha consigliato l'Autorità Portuale sulla vendita. Una divisione di J.P. Morgan Chase possiede anche il vecchio Equitable Building a 120 Broadway, che Mr. Silverstein gestisce e detiene un'opzione per l'acquisto per $ 200 milioni.
Il signor Silverstein è anche amico del governatore George Pataki, che nomina metà del consiglio di amministrazione, e di altri repubblicani di Albany. Il signor Silverstein ha donato $ 15.000 al comitato per la campagna del Governatore lo scorso novembre, proprio mentre si stavano scaldando le offerte per il Trade Center. Il signor Silverstein ha donato $ 35.000 al Senato G.O.P. e al leader della maggioranza Joseph Bruno l'anno scorso.
Un mondo intricato
Tali relazioni sono normali nel mondo incestuoso degli immobili di Manhattan. Ma mentre si svolgeva l'accordo con il World Trade Center, ha riunito un notevole assemblaggio dell'élite legale, dello sviluppo e politica di New York. C'è il signor Roth, il più grande proprietario commerciale di Manhattan; Mr. Zuckerman, il proprietario del Daily News; John Zuccotti, il vicesindaco diventato sviluppatore, che ora dirige Brookfield. Howard Milstein, il rampollo immobiliare (una volta rappresentato da Mr. Zuccotti), sta consigliando il consiglio dell'Autorità Portuale, dove Mr. Eisenberg, un investitore immobiliare, sta prestando molta attenzione al membro del consiglio Peter Kalikow, uno sviluppatore e un tempo proprietario del New York Post che è anche la scelta del signor Pataki per essere il nuovo capo della Metropolitan Transportation Authority. L'uno o l'altro degli sviluppatori che fanno offerte per l'affitto del World Trade Center sta assumendo quasi tutti gli avvocati immobiliari di successo in città. E finora, il signor Silverstein è riuscito a superarli tutti.
E continua a manovrare. Come riportato dal Wall Street Journal il 28 marzo, Silverstein ha assunto un partner, l'investitore immobiliare Lloyd Goldman. Una fonte vicina al signor Goldman dice che contribuirà con una parte sostanziale dei 150 milioni di dollari circa che il signor Silverstein deve raccogliere per assicurarsi il finanziamento di un anticipo di 800 milioni di dollari; GMAC sta prestando il resto al gruppo del signor Silverstein. (Il resto dei 3,22 miliardi di dollari verrebbe distribuito su 99 anni di pagamenti.)
Il signor Goldman si unirà a Westfield America Inc., uno sviluppatore di centri commerciali quotato in borsa che vuole il centro commerciale sotterraneo del centro, come partner del signor Silverstein nell'accordo. Si dice che il signor Silverstein stia trollando ancora più investitori; una fonte immobiliare ha detto che non sarebbe sorprendente, quando l'affare sarà finalmente concluso, se il signor Silverstein non investe nessuno dei suoi soldi nell'acquisto del World Trade Center.
Poi di nuovo, nessuno ha mai messo in dubbio la capacità di fare affari del signor Silverstein. Dal momento in cui l'Autorità Portuale ha pubblicato la sua lista dei finalisti per il Trade Center, è stato considerato un perdente semplicemente perché non aveva i soldi e il peso organizzativo dei suoi concorrenti. I soldi che sta per assicurarsi. Ora la domanda per molti è: se vince il suo premio, cosa ne farà?
Ci sono anche domande sul lungo termine. Secondo un'analisi del flusso di cassa del complesso da parte della rivista Grid, chi vince il Trade Center può aspettarsi un flusso di cassa relativamente irrisorio per qualche tempo, fino a quando non saranno scaduti i contratti di locazione a lungo termine. Ciò significa che chi acquista il complesso vi starà dentro per anni prima di vedere un profitto.
Fattore di rischio
Ma il signor Silverstein non è mai stato terribilmente scoraggiato dal rischio. Ha iniziato negli anni '50, appena uscito dalla New York University, lavorando per la società di brokeraggio di suo padre. Il vero denaro, si rese presto conto, era nel possedere edifici, non nell'affittarli.
Ha frequentato la scuola di legge di New York di notte, dove ha stretto amicizia con un altro giovane arrivato, Bernie Mendik. Il signor Silverstein ha portato il suo amico nell'azienda di famiglia, lo ha presentato a sua sorella e presto il signor Mendik si è sposato con la famiglia.
Hanno acquistato un edificio al 305 East 47th Street dai leggendari partner Harry Helmsley e Larry Wien. I signori Silverstein e Mendik vennero a modellarsi su Helmsley e Wien, studiando e imitando il modo in cui usavano i pool di molti piccoli investitori per finanziare grandi acquisti.
Gli affari andavano bene, ma alla fine degli anni '70 il signor Mendik e la sorella del signor Silverstein divorziarono e il signor Silverstein e il signor Mendik presto si separarono. Hanno assunto un altro giovane sviluppatore che si è appena fatto un nome, Jerry Speyer, per aiutare a dividere le risorse.
Negli anni '80, il signor Speyer, il signor Mendik e il signor Silverstein hanno formato il nucleo di un gruppo di sviluppatori che avrebbero acquistato e costruito uffici per accogliere il boom dell'era Koch. Erano ferocemente competitivi, ognuno cercando di superare l'altro con accordi sempre più ambiziosi. Il punto non erano i soldi, ha detto Mendik a Tom Schachtman, autore di Skyscraper Dreams: The Great Real Estate Dynasties of New York. Era solo un modo per tenere il punteggio.
Il signor Silverstein ha segnato molto durante il boom degli anni '80. Possedeva 13 edifici, che comprendevano 10 milioni di piedi quadrati di uffici a Manhattan; ha stretto una redditizia partnership finanziaria con J.P. Morgan; e si è intrattenuto sul suo yacht e, insieme a sua moglie Klara, è diventato un prolifico raccoglitore di fondi per enti di beneficenza ebraici. Durante tutto questo, il signor Silverstein ha mantenuto un alto profilo pubblico, presiedendo il Real Estate Board di New York per diversi anni, contribuendo a trasformare l'organizzazione da un serio gruppo di networking in una forza politica. E ha contribuito a finanziare un nuovo Real Estate Institute presso la New York University. Il signor Silverstein tiene un corso lì ogni semestre; le sue lezioni sono sempre solo in piedi.
È socratico, ha affermato Ken Patton, ex presidente del Real Estate Board, che detiene la presidenza di Larry e Klara Silverstein dell'istituto. In una tipica conferenza, ha detto, il signor Silverstein presenterà un dilemma - un contratto di locazione difficile o una situazione di zonizzazione difficile - e chiederà agli studenti di risolverlo.
Il signor Silverstein ha dovuto sbarazzarsi della sua parte di inceppamenti della vita reale. Nel 1981, annunciò un'ambiziosa scommessa per costruire 7 World Trade Center, una torre per uffici di due milioni di piedi quadrati su Vesey Street, tra West Broadway e Washington Street, senza un inquilino in fila per affittare l'edificio. Nel 1986, in un annuncio su un giornale a tutta pagina che raffigurava l'esile Mr. Silverstein come un giocatore di football che attraversava la end zone, fu rivelata l'identità dell'inquilino. Era anche un grande successo: la banca d'investimenti Drexel Burnham Lambert.
Ma la fortuna del signor Silverstein è cambiata quando Drexel è crollato sotto un carico di scandali e crediti inesigibili. Il Seven World Trade Center è stato lasciato vuoto per quasi il 90%. Il signor Silverstein alla fine ha trovato un'altra società di brokeraggio, Salomon Brothers, per affittare lo spazio, ma ha dovuto pagare così tanto per ristrutturare l'edificio che il fondo pensione che possedeva il mutuo è stato colpito per soldi extra in cambio di una grossa fetta dei suoi profitti .
La crisi di liquidità ha presto colpito anche altre parti delle sue partecipazioni. Un centro commerciale sulla 34a strada è stato abbandonato. Uno sviluppo residenziale a 42nd Street e 12th Avenue è stato sospeso e la proprietà di 120 Broadway è stata consegnata al suo prestatore, J.P. Morgan. Poiché l'azienda del signor Silverstein è di proprietà privata, nessuno al di fuori di essa sa con certezza quanto gravemente sia stato ferito. Ma fonti immobiliari dicono che il signor Silverstein è stato costretto a cedere molti dei suoi edifici ai suoi finanziatori, rimanendo a gestirli.
Nel 1998, tuttavia, il signor Silverstein era tornato nel gioco delle acquisizioni. Ha comprato un edificio per uffici a 140 Broadway da Leona Helmsley. Il progetto dell'estremo ovest della 42esima strada, che aveva languito per anni, è stato finalmente portato a termine.
Nel frattempo, il signor Silverstein ha iniziato a convincere un figlio, Roger, e una figlia, Lisa, a rilevare l'azienda un giorno. La signora Silverstein è stata recentemente oggetto di una lunga storia del New York Times sulle figlie degli sviluppatori, in cui ha raccontato per la prima volta la storia dell'incidente d'auto del signor Silverstein. Mi prenderò più responsabilità da lui? Sì, ha detto.
Tuttavia, le persone che lo hanno visto dicono che il signor Silverstein è ancora sveglio e si sta riprendendo bene dal suo incidente. Larry ha 69 anni, ha detto James Kuhn, dirigente dell'agenzia immobiliare Newmark and Company.
Nell'ultimo decennio, il signor Silverstein ha visto il signor Speyer acquistare il Rockefeller Center e il Chrysler Building e il signor Mendik vendere la sua azienda per 656 milioni di dollari a, ironia della sorte, Steve Roth.
Ora è il suo turno. Se Larry lo ottiene, un uomo che conosce sia il signor Silverstein che il signor Mendik ha detto dell'accordo con il World Trade Center, Bernie non sarà in grado di guardarsi allo specchio.
