Un ragazzo ha appena trascritto 30 anni di annunci in affitto

Non so nulla di Eric Fischer tranne che è un fottuto eroe.

proprio come tutti gli altri che hanno recentemente tentato di vivere a San Francisco , Fischer è molto interessato ai costi degli alloggi. Tuttavia, a differenza di ogni altra persona del genere, Fischer ha deciso di contribuire a questa conversazione raddoppiando la profondità dei dati storici moderni su di loro.

Fino ad ora, le informazioni più comunemente citate sui prezzi delle case a San Francisco risalgono al 1979, quando la città iniziò a monitorare l'affitto medio degli appartamenti con due camere da letto pubblicizzati sul San Francisco Chronicle una domenica all'anno.

Sfortunatamente per questi dati, il 1979 è anche l'anno in cui il sindaco di San Francisco Dianne Feinstein ha imposto a blocco degli affitti che è passato al controllo degli affitti . Se vuoi discutere dei meriti del controllo degli affitti - e nella manciata di città degli Stati Uniti che affrontano un rapido aumento dei prezzi delle case, chi non lo fa? — le tue argomentazioni su entrambi i lati non saranno molto utili senza alcuna informazione sulla situazione prima controllo dell'affitto in modo da avere qualcosa con cui confrontare.

Quindi Fischer ha trovato i dati sul controllo dell'affitto precedente. lui l'ha raccolto lui stesso …passando molte, molte ore a sfogliare vecchi file di immagini e microfilm del San Francisco Chronicle. Lettori di microforma.(Foto: Tom Rolfe/Wikimedia Commons)

Fischer parla molto della sua metodologia nel suo eccellente post su questo progetto , pubblicato sabato. Ecco il breve riassunto: la sua metodologia non è perfetta ma è solida e non vedo grandi modi per migliorarla.

Invece di approfondire ulteriormente, questo post sul blog esiste per ribadire ciò che i suoi nuovi dati hanno rivelato : questo grafico.

Prezzi di affitto.(Foto: Eric Fischer)

Questo, amici miei, sono 70 anni di prezzi delle case a San Francisco. Ci sono alcuni alti e bassi, ma per la maggior parte c'è una tendenza molto semplice: 6,6 per cento.

Questo è l'importo che l'affitto è aumentato ogni anno, in media, dal 1956. Era vero prima del controllo degli affitti; era vero dopo il controllo dell'affitto. Non era del tutto vero durante la bolla tecnologica del 2000, ma era ancora vero e lo è diventato di nuovo in seguito.

Il 6,6 percento è 2,5 punti percentuali più veloce dell'inflazione, che non sembra molto, ma quando lo fai per 60 anni di fila significa che i prezzi delle case quadruplicare rispetto a tutto il resto che devi comprare.

Questo è male. Ma questa è SF oggi, rispetto al 1956.

Quindi cosa ha causato l'aumento dei prezzi? Questa è la parte davvero emozionante della scoperta di Fischer. Armato dei suoi dati, ha più o meno risposto a questa domanda.

Mediana che chiede l'affitto mensileEric Fischer

Questo è il più vicino che potresti mai vedere una risposta alla vita, l'universo e tutto.

È un grafico che prevede quasi perfettamente il mercato immobiliare di San Francisco utilizzando solo tre variabili:

1. Il numero di posti di lavoro situati nella contea di San Francisco.
2. Il numero di posti nella contea di San Francisco in cui le persone possono vivere.
3. L'importo totale di denaro che viene pagato a tutti coloro che lavorano nella contea di San Francisco.

È tutto riassunto nella formula nella parte superiore del grafico. Se mi dessi i valori per (1), (2) e (3) sopra, allora potrei prevederti con sorprendente precisione quanto costerà l'affitto medio di un appartamento con due camere da letto a San Francisco in quella situazione.

Ne consegue che se potessimo modificare (1), (2) o (3), allora potremmo forse cambiare quanto costa affittare un posto a San Francisco. Ecco come Fischer riassume uno scenario in cui, suggerisce la sua formula, i prezzi degli appartamenti scenderebbero del 67%:

Ci vorrebbe un aumento del 53% dell'offerta abitativa (200.000 nuove unità), o un calo del 44% degli stipendi adeguati all'IPC, o un calo del 51% dell'occupazione, per tagliare i prezzi di due terzi.

OK, quindi questo significherebbe il modo per rendere San Francisco tanto conveniente quanto (diciamo) Portland lo sarebbe per entrambi dimezzare lo stipendio di tutti , o sparane metà half , o consentire alla popolazione della città di crescere rapidamente di circa il 50 percento , a circa 1,2 milioni, mentre il numero delle unità abitative è aumentato ancora più rapidamente.

Merda.

Ma aspetta , potresti dire. Praga ha circa 1,2 milioni di abitanti. Milano ha circa 1,2 milioni di residenti. Sono belle città. In realtà andrebbe bene se San Francisco si trasformasse in Praga, soprattutto se i prezzi scendessero di due terzi.

Probabilmente è vero. Il problema è che trasformarsi rapidamente a Praga richiederebbe la bancarotta di migliaia di sviluppatori, perché (ricordate?) gli affitti diminuirebbero del 67 percento, quindi tutti quegli sviluppatori non sarebbero in grado di estinguere i prestiti che hanno preso per costruire quelle 200.000 nuove case .

Vieni a pensarci bene, anche migliaia di sviluppatori in bancarotta potrebbero non sembrare male per te. Ma credetemi, suona male agli sviluppatori. Ecco perché non potrebbe mai esserci una situazione in cui gli sviluppatori privati ​​aggiungerebbero così tante nuove case contemporaneamente - smetterebbero di costruire molto prima che potesse accadere quel ritorno in paradiso.

Per come la vedo io, questo ci lascia con pochi lezioni interessanti per San Francisco :

1. L'aggiunta di nuove unità per lo più sta solo andando a evitare che la merda peggiori .

1a. Questa è ancora una buona cosa.

Due. Il controllo degli affitti non sembra essere un'enorme causa del problema di per sé. La merda era cattiva prima; la merda è andata male dopo; la merda non è migliorata o peggiorata notevolmente per il cercatore di appartamento medio, almeno se inizi nel 1956. (D'altra parte, sta succedendo qualcosa di strano nei primi dati sui prezzi di Fischer degli anni '40. Se ometti il ​​calo del 1950-1960 negli affitti, quindi tutto prima del controllo degli affitti nel 1979 inizia a sembrare più un plateau. Ecco di nuovo il suo primo grafico per buona misura.)

Canone di locazione pubblicizzato aggiustato per CPI.(Foto: Eric Fischer)

2a. Il modo in cui il controllo dell'affitto potrebbe essere importante indirettamente è se conduce indirettamente a meno nuove unità , ad esempio perché offre alle persone un motivo per protestare o fare causa per impedire agli sviluppatori di sostituire i piccoli vecchi edifici a canone controllato con grandi nuovi edifici a tasso di mercato. Il che è abbastanza comprensibile da parte dei poveri, ma è comunque un risultato di merda, perché (come suggerisce la formula di Fischer) ogni nuovo tetto di fantasia tiene un po' bassi i prezzi perché i ricchi sotto di esso non spingono fuori la classe media da sotto i loro tetti di media qualità, e così via fino a quando qualcuno finisce in una tenda.

2b. Tuttavia, non c'è alcun segno chiaro in questi dati che il controllo degli affitti abbia avuto questo ulteriore effetto contro la nuova edilizia abitativa a San Francisco. Di nuovo: la merda era cattiva prima. La merda è andata male dopo.

3. Ridurre i costi di sviluppo del riempimento sarebbe utile se ci fossero modi per farlo senza rovinare troppo le altre cose.

4. Se c'è qualcosa impedire al mercato immobiliare di costruire abbastanza nuove case per i nuovi arrivati , allora probabilmente deve essere qualcosa che è arrivato intorno al 1960 o prima.

A questo punto smetterò di parlare di San Francisco, perché San Francisco mi deprime. Fondamentalmente, penso che San Francisco sia fottuta.

Che schifo. È un posto fantastico. Una vista da un parco di San Francisco.(Foto: Foto: Torbakhopper/Flickr)

Invece, chiuderò con una lezione per le città che stanno aggiungendo lavoro e/o ricchezza più velocemente delle case ma non sono ancora San Francisco: Portland, Seattle, Austin, Denver, Minneapolis. Forse anche Oakland e Los Angeles e San Diego e DC.

Per l'amor di Dio, continua ad aggiungere case. Continua ad aggiungere case in modo che le cose non peggiorino e non sei intrappolato in una tempesta di merda come San Francisco.

E mentre lo fai...

Controllo dell'affitto? Questo particolare affittuario è nervoso ma certo, forse provalo finché stai lavorando duramente per assicurarti che non ostacolerà la continuazione di aggiungere case.

Dilatazione infinita? Ciò manterrà le case economiche (basta chiedere ad Atlanta, Dallas e Phoenix) ma manda a puttane il pianeta e sembra che ci renda più grassi e più soli, inoltre le auto sono costose. Quindi magari prova a fare case a schiera, se puoi. Le case a schiera sono fantastiche. Cliff e Claire Huxtable vivevano in una casa di città. Anche i duplex sono carini. Molte città hanno effettivamente reso illegale costruire uno di questi. Questo è pazzo.

Tasse per la creazione di alloggi pubblici o di altro tipo agevolato? Le persone più povere non potranno mai permettersi un alloggio a prezzo di mercato, e le persone in piccole case economiche ma vivibili tendono a mettersi molto meno nei guai delle persone nelle tende. Quindi sì, probabilmente è una buona idea usare le tasse per costruire piccole case economiche ma vivibili per i poveri, cercando anche altri modi per aiutare le persone a uscire dalla povertà.

Licenziamenti di massa? Beh, a quanto pare quelli ridurrebbero gli affitti, ma in qualche modo non credo che farebbero rieleggere il sindaco.

Ma qualunque cosa tu faccia, compra sicuramente Eric Fischer un drink se lo vedi. L'ha guadagnato.

Michael Andersenè uno scrittore a Portland, Oregon. È @andersem su Twitter.