Una pianta degli anni '20 di un'unità al 655 di Park Avenue. (Per gentile concessione della New York Real Estate Brochure Collection, Avery Architectural and Fine Arts Library, Columbia University) parchi e attività ricreative l'ufficio
Porno in pianta. Chiamalo speciale per i newyorkesipiacere colpevole, almeno quando si tratta di beni immobili. Non c'è niente di più allettante che studiare le planimetrie degli appartamenti di lusso,tracciando come gli architetti una volta si sono divisi migliaia di piedi quadrati. Quando si tratta di questo tipo di costruzione, al contrario degli appartamenti angusti in cui vive il resto di New York, la posizione di ogni camera da letto, corridoio, bagno, biblioteca, camera di servizio, scala e atrio è molto importante. Se non puoi permetterti di vivere lì, almeno puoi rivedere meticolosamente il progetto.
In nessun luogo il porno su pianta è più soddisfacente dell'Upper East Side, un tempo punto di riferimento per gli architetti residenziali più importanti della città, che progettavano edifici composti essenzialmente da palazzi accatastati. Poiché ogni edificio è cresciuto rapidamente dagli anni '10 agli anni '20, famiglie come i Rockefeller e gli Astor si sono trasferite, occupando appartamenti contenenti fino a 20.000 piedi quadrati e 37 stanze. (Quelle erano, in effetti, le specifiche dell'appartamento di John D. Rockefeller al 740 Park, ora una storica cooperativa dell'Upper East Side.) Ma un cambiamento nello stile di vita dagli anni '20, per non parlare dell'attuale mercato del lusso dominato da facciate in vetro e planimetrie aperte, ha lasciato un impatto sulle planimetrie classiche degli edifici centrali che fiancheggiano Park e Fifth Avenue.
I condomini non sono sempre stati la residenza preferita dai ricchi newyorkesi. In effetti, gli sviluppatori immobiliari hanno dovuto convincerli ad abbandonare le loro ville per vivere lì. 998 Fifth Avenue, un edificio di 17 unità progettato da McKim, Mead e White, è in gran parte accreditato per aver convinto l'élite della città che gli appartamenti erano luoghi accettabili in cui vivere, secondo Carter Horsley, ex giornalista di architettura e attuale direttore editoriale del sito web immobiliare CittàRealtà. (Sul West Side, quel ruolo era stato precedentemente svolto dal Dakota.) Questi appartamenti tentacolari ed eleganti, con cantine, ascensori con pannelli in noce francese, sette camere da letto e almeno sei stanze di servizio, riempivano una lacuna nel mercato: residenze adatte ai ricchi, ma senza l'estenuante salita di cinque piani endemica delle ville unifamiliari, e senza il costo di mantenerle.
Dopo l'apertura di 998 Fifth nel 1912, gli appartamenti furono offerti a affitti fino a $ 25.000 all'anno ciascuno. Hanno affittato rapidamente, ospitando personaggi del calibro di Murray Guggenheim e una nipote di 20 East End Avenue offre planimetrie che ricordano quelle dei grandi edifici dell'inizio del XX secolo.
CommodoroCornelio Vanderbilt. L'edificio è diventato così popolare che altri condomini di quello stile sono stati replicati, ha detto il signor Horsley.
L'introduzione dell'appartamento di lusso ha coinciso con l'emergere dell'Upper East Side come quartiere desiderabile. Tra il 1903 e il 1913, la vecchia stazione ferroviaria Grand Central Depot fu demolita e sostituita con l'attuale Grand Central Terminal. Il passaggio dalle locomotive a vapore, che funzionavano rumorosamente in superficie e occupavano molto terreno, ai treni elettrici sotterranei, ha liberato Park Avenue, un tempo indesiderabile, per diventare il principale (e pittoresco) immobile di New York City.
E così, decollando negli anni '20, New York ha visto un boom senza precedenti dello sviluppo di appartamenti di lusso lì.
Tre grandi architetti residenziali emersero in quel periodo, secondo Mr. Horsley: J.E.R. Carpenter, Rosario Candela e Emery Roth. I loro grandi condomini nell'Upper East Side apparivano spesso anonimi all'esterno, ma gli interni erano di puro lusso. Mentre Carpenter è accreditato per aver aperto la strada allo sviluppo di appartamenti di lusso lungo la Fifth Avenue, e Roth ha progettato grandiosi sia nell'East che nel West Side (comprese le iconiche torri di San Remo su Central Park West), Candela è quella spesso acclamata come la maestra di planimetrie.
Figlio immigrato di un imbianchino siciliano, Candela si distinse nel 1927 come architetto del 960 Fifth Avenue, un edificio Il New York Times poi chiamato letteralmente...12 palazzi costruiti uno sopra l'altro. Un appartamento, al decimo e parte dell'undicesimo piano, conteneva 17 stanze, tra cui un soggiorno a due piani alto 60 per 25 piedi che si diceva fosse il più grande di qualsiasi appartamento americano.
Nel 1929, Candela stava lavorando a 27 diversi progetti, inclusi gli iconici condomini 740, 770 e 778 Park. In ognuna è stata posta la massima attenzione alle planimetrie, contraddistinte da simmetria, spaziosità, soffitti alti e luce. La planimetria riguardava il flusso, ha detto il signor Horsley. Come il foyer conduce al soggiorno, che è collegato alla sala da pranzo, che è fuori dalla cucina, vicino alla dispensa e poi alla stanza della cameriera.
La planimetria riguardava il flusso, ha detto il signor Horsley. Come il foyer conduce al soggiorno, che è collegato alla sala da pranzo, che è fuori dalla cucina, vicino alla dispensa e poi alla stanza della cameriera.
C'erano spazi pubblici e privati: il soggiorno e la sala da pranzo erano progettati per l'intrattenimento pubblico, ma la cucina funzionale e gli alloggi della servitù erano privati e non destinati a essere visti dagli ospiti. Avere una sala da pranzo aperta in vista della cucina sarebbe considerato di bassa classe, ha detto il signor Horsley.
Al 1926 New York Times articolo intitolato New York Now Has Mansions in Flats, descriveva l'unicità degli appartamenti: Nelle ultime cooperative non esistono due appartamenti esattamente uguali... Non è insolito che l'acquirente si rifiuti di acquistare finché non gli viene assicurato che i pannelli della sua biblioteca le pareti possono essere rimosse nell'appartamento che ha in esame. L'articolo continuava descrivendo l'appartamento della signora William Vanderbilt al 660 Park: Il suo salone sarà di 46 per 22 piedi, la sua sala da pranzo grande quasi altrettanto e la sua biblioteca lunga 23 piedi e larga 18 piedi. Gli spogliatoi saranno opportunamente posizionati. La 'casetta' sarà dotata di sette camere matrimoniali. Un appartamento progettato per i coniugi John North Willys al 820 Fifth ha soddisfatto la collezione d'arte della coppia: il salone è abbastanza grande da contenere senza affollare un Rembrandt, un Frans Hals, un Velásquez e altri vecchi maestri. Per quanto riguarda la biblioteca, le librerie sono incastonate nelle sue pareti a pannelli, lasciando spazio sufficiente per tre capolavori. FOTO: Courtesy Warburg Realty
Gli appartamenti si distinguevano per lo spazio sprecato, vale a dire foyer extra-large, stanze per la biancheria e dispense del maggiordomo. Gli appartamenti al 770 Park erano dotati di una stanza dove i secchi della spazzatura potevano essere puliti a vapore. (Perché, davvero, perché no?) Frederick Peters, presidente di Warburg Realty e un autoproclamato fanatico della planimetria, ha elogiato i grandi foyer arrotondati al 635 e al 580 Park. L'esperienza del foyer crea l'appartamento, ha detto. Hai la spaziosità davanti a te invece di un piccolo niente angusto.
Sebbene non si trovi in un edificio Candela, l'attico al 1107 della Fifth Avenue ha vinto la torta per lo spazio sprecato di lusso. È stato progettato per l'erede dei cereali Marjorie Merriweather Post Hutton, che viveva nella villa che avrebbe dovuto essere sostituita per costruire il 1107 Fifth. Ha venduto la sua casa solo dopo che le era stato promesso che sarebbe stata ricreata negli ultimi tre piani dell'edificio. L'appartamento di 54 locali aveva un terrazzo avvolgente, 17 bagni, due cucine, una sala colazioni, una sala da pranzo rivestita in legno grande abbastanza da contenere 125 ospiti, una stanza degli argenti, una panetteria, una cella frigorifera per fiori e pellicce, una stanza della biancheria, una stanza del vino, un paio di guardaroba per uomini e donne, un armadio per abiti, una stanza dei giochi e dozzine di camere da letto per il personale e laboratori per i parcheggiatori. Il triplex, originariamente in affitto, è stato ricavato in sei appartamenti cooperativi negli anni '50.
Il crollo del 1929 e la conseguente Grande Depressione rallentarono il boom dello sviluppo del lusso nell'Upper East Side. Ma molto di ciò che è stato costruito in quel momento è ancora in piedi. Questi edifici, alcuni originariamente progettati come affitti, sono stati tutti convertiti negli edifici cooperativi più esclusivi della città.
Questi appartamenti si vendono ancora a un prezzo superiore, ha affermato Wendy Greenbaum, un broker di Warburg che attualmente commercializza una cooperativa da 11,5 milioni di dollari al 1185 di Park Avenue. Crede che gli acquirenti di beni di lusso spesso decidano in anticipo se vogliono una cooperativa del vecchio mondo o un nuovo condominio in un grattacielo di lusso. Le cooperative non hanno un prezzo alto come i condomini, e questa differenza riflette il tipo di proprietà, ha detto. (Secondo CityRealty, ci sono attualmente 294 cooperative con tre o più camere da letto sul mercato nell'Upper East Side con un prezzo medio richiesto di $ 6,3 milioni. I prezzi richiesti per i condomini dell'Upper East Side con tre o più camere da letto sono in media di $ 6,6 milioni .)
Gli acquirenti delle cooperative devono anche affrontare i consigli di amministrazione delle cooperative d'élite dell'Upper East Side, noti per rifiutare potenziali acquirenti (vedi Social Anxiety, pagina 38). 740 Park, famoso per i suoi residenti miliardari, ha rifiutato personaggi come Barbra Streisand e Barbara Walters. Gli edifici cooperativi hanno anche regole post-vendita molto più rigide rispetto ai condomini, tra cui restrizioni sui lavori di ristrutturazione. Stai acquistando uno stile di vita, ha affermato il broker Corcoran Tom DiDomenico, che attualmente commercializza una cooperativa da $ 7,25 milioni al 1120 della Fifth Avenue.
Eppure queste grandi residenze spesso meritano un rinnovamento: le abitudini e le esigenze dello stile di vita sono certamente cambiate nel secolo scorso. È quasi un dato di fatto che rinnoveranno, ha affermato la signora Greenbaum degli acquirenti di oggi. La distinzione tra spazio privato e pubblico non è più una priorità: gli acquirenti preferiscono piani più aperti con cucine accessibili, hanno affermato entrambi i broker. Gli alloggi della servitù non sono più una priorità. Nell'appartamento che la signora Greenbaum rappresenta al 1185 Park, i proprietari hanno sacrificato la stanza di una domestica per ampliare e riposizionare la cucina. Gli acquirenti tendono anche a volere bagni più grandi o più grandi di quelli offerti nella planimetria originale. Al 1185 Park, quegli stessi proprietari hanno unito due bagni più piccoli per creare un grande bagno padronale.
Gli acquirenti sono spesso sorpresi di quanto possa essere difficile rinnovare questi appartamenti in cooperativa, ha affermato Greta Weil, partner di Weil Friedman Architects, una società con sede nell'Upper East Side. Le planimetrie completamente aperte sono quasi impossibili in questo quartiere.
Ma ottenere esattamente quello che vuoi è raro. Gli acquirenti sono spesso sorpresi di quanto possa essere difficile rinnovare questi appartamenti in cooperativa, ha affermato Greta Weil, partner di Weil Friedman Architects, una società con sede nell'Upper East Side. Le planimetrie completamente aperte sono quasi impossibili in questo quartiere, ha detto. Le restrizioni alle cooperative, combinate con le configurazioni idrauliche di vecchi edifici e tali planimetrie originali intenzionali sono tutte sfide, ha osservato. Cerchiamo di temperare gli ammodernamenti con la bellezza del layout originale.
Gli sviluppatori di oggi che combinano la grandezza dei vecchi layout con le modernizzazioni tendono a soddisfare la domanda. Quando un condominio di 30 unità al 135 East 79th Street è arrivato sul mercato nel 2012, gli acquirenti hanno rapidamente acquistato unità con planimetrie che ricordano quelle di Candela: più camere da letto, ampi soggiorni, lunghi corridoi. Prima di iniziare a costruire, abbiamo intervistato i nostri amici, dai trent'anni ai nidificanti vuoti, ha affermato Thomas Brodsky, preside della Brodsky Organization, lo sviluppatore dell'edificio. Volevamo sapere se preferivano il layout classico o aperto. Abbiamo trovato le loro risposte un mix uniforme. FOTO: Courtesy The Corcoran Group
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Così Brodsky ha compromesso, offrendo layout classici, con sale dedicate adatte all'intrattenimento formale sul lato est dell'edificio, e layout moderni, con sale aperte e cucine abitabili, sul lato ovest. (Alcune unità con layout classico hanno utilizzato una svolta moderna sull'idea dello spazio sprecato con un lavandino per tagliare i fiori o uno spazio per uno specchio e una scrivania fuori dalla toilette.)
Lo sviluppatore con sede a Manhattan Corigin si sta anche concentrando sul design classico in 20 East End Avenue, un condominio di 18 piani e 43 unità ora in costruzione in un quartiere altrimenti sobrio. Nella nostra ricerca, abbiamo scoperto che questi edifici di Carpenter e Candela hanno ancora un prezzo elevato per piede quadrato, anche se necessitano di lavori di ristrutturazione, ha affermato il presidente di Corigin Edward Baquero. L'azienda ha assunto Robert A.M. Stern, la cui estetica vira decisamente verso il classico (15 Central Park West e 30 Park Place, tra le altre commissioni), per creare appartamenti da due a sei camere da letto, ampi foyer, terrazze private, caminetti e dispense del maggiordomo. I prezzi attualmente salgono a $ 12 milioni per un'unità con quattro camere da letto.
Il pacchetto di servizi dell'edificio mira a creare un ambiente da club, ha affermato Baquero. In un appartamento di 20 stanze al 120 dell'East End, c'era una sala da ballo, una biblioteca, una sala da musica, una sala da biliardo, una cantina, ha detto. Volevamo replicarlo, ma come elemento comune per i proprietari di appartamenti, mantenuto dall'edificio. Ci sarà anche un cancello portico per carrozze ingresso che immette in una corte automobilistica con strada acciottolata.
Il signor Baquero ha definito rigoroso il processo di progettazione con il signor Stern, ma non è dispiaciuto che abbiano deciso di affrontarlo. Sai solo quando entri in quegli appartamenti degli anni '20, ha detto. È sottile e nessuno sa perché, ma è fantastico. C'è un calore e un'eleganza che lo fanno sentire come a casa.
Ha continuato, suonando come ogni newyorkese che si è innamorato della grande architettura di un tempo: ciò che è prodotto in serie oggi non ha più quella sensazione.
